الدفتر العقاري
الدفتر العقاري سند وحيد للملكية في الأراضي الممسوحة
أولا : مفهوم الدفتر العقاري تضطلع المحافظة العقارية La Conservation Fonciere بموجب الأمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس
السجل العقاري بتقديم الدفتر العقاريه للمالك بعد مسح العقارات في بلدية ما وترقيم
العقارات وإنشاء مجموعة البطاقات
يعتبر الدفتر العقاري السند الوحيد لإثبات الملكية
العقارية الخاصة في الأراضي الممسوحة.
خصائص الدفتر العقاري
-الدفتر العقاري يعكس الوضعية القانونية الحالية للعقار الممسوح.
-الدفتر العقاري يعطي القوة الثبوتية المطلقة للحقوق تسهيلا
لتداول العقارات وضبطا للملكية العقارية.
- يعتبر الدفتر العقاري السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية
الخاصة في الأراضي . نستنتج أن الدفتر العقاري آلية قوية لضبط الملكية العقارية
الخاصة في المناطق الممسوحة (4) وأن هذه الآلية تعتمد على أساسين هامين هما:
عمليات المسح العام للأراضي وإنشاء البطاقات العقارية التي تشكل السجل العقاري،
ومنه يتضح أنه لا وجود لهذه الآلية أي الدفتر العقاري في غياب عمليات المسح والتي
تسجل تقدم بطيئا على المستوى العملي وفي عموم التراب الوطني، لذلك ابتكر المشرع
آليات جديدة لتطبيقها في المناطق غير الممسوحة لتطهير الملكية الخاصة وضبطا
لوعائها وذلك بالموازاة مع تطبيق الآلية الأولى (الدفتر العقاري في المناطق
الممسوحة. المبحث الثاني : تطهير الملكية الخاصة في الأراضي غير الممسوحة
تعريف عقد الشهرة
أن مصطلح ( عقد الشهرة ) الذي استعمله المشرع في المادة
الأولى من المرسوم 83/352
يطرح بعض التساؤلات حول هذه التسمية ذلك أن العقد كما
عرفته المادة 54 من القانون المدني هو: « اتفاق يلتزم بموجبه شخص أو عدة أشخاص
بمنح أو فعل أو عدم فعل شيء ما
ونلاحظ هنا أن عقد الشهرة من تطبيقات نظام الشهر الشخصي، ونص المشرع على هذه الآلية بعد صدور الأمر 75/74 استثنائيا في المناطق غير الممسوحة وهذا كله من أجل تطهير الوضعية العقارية المعقدة في البلاد، خاصة إذا علمنا أن ثلثي الملكية العقارية الخاصة في الوطن ليست لها سندات ملكية مكتوبة وهذا راجع لعدة أسباب أهمها السياسة الإستعمارية التي كانت مطبقة على العقارزد على ذلك أن طريقة إكتساب الملكية العقارية في الواقع الجزائري هي الحيازة، حيث انتقلت أموال عقارية من أجيال إلى أجيال أخرى عبر هذه الطريقة التي ما زالت شائعة في بلادنا.) يمثل سن المرسوم 83/352 المؤرخ في 21 ماي 1983 خطوة كبيرة على طريق تطهير الملكية العقارية الخاصة في البلاد إذ بالإضافة إلى وظيفة هذه الآلية في تثبیت حقوق المالكين الذين ليست لهم سندات ملكية تثبت حقوقهم والذين يمارسون الحيازة وفقا لأحكام المادة 827 من القانون المدني، يعتبر عقد الشهرة آلية لتشجيع تملك الخواص وتطهير الوعاء العقاري الخاص في الجزائر .
أهمية عقدة الشهرة كآلية موازية لعمليات المسح العام للأراضي
1- الارتباط الوثيق بين آلية عقد الشهرة وعملية تطهير الوعاء العقاري الخاص .2- إعادة الاعتبار للقطاع الخاص والأملاك العقارية الخاصة
3- عقد الشهرة يساعد على بناء سوق عقارية
4- عقد الشهرة آلية تساعد على الاستقرار العقاري
شروط الاستفادة من عقد الشهرة
أ- الشروط الواجب توافرها في العقار محل العقد: ونجملها في ما يلي :
1- أن يكون العقار يتضمن عقد ملكية
2-أن لا يكون العقار محل طلب عقد شهرة واقعا في منطقة ممسوحة
3- أن لا تكون ملكية الشخص طالب عقد الشهرة ثابتة بعقود أوسندات رسمية
ب/ الشروط المتعلقة بالحيازة:
أن تكون:الحيازة قانونية وصحيحة هادئة علنية ومستمرة حسب نص المادة 827 من القانون المدني .